Падение курса доллара, казалось бы, должно вызывать позитив: национальная валюта усиливается, экономика укрепляется. Но не все так просто. То, что сейчас происходит с гривной, напоминает затишье перед бурей.

 

viktoriya bereshchak

Традиционно, как только валюта падает, покупатель или инвестор меняет вектор и вместо отдела продаж идет в банки и обменники. Это непосредственно влияет на продажи на первичном рынке. Говорить об осеннем провале на рынке новостроек еще рано, но существенное сокращение объемов происходит повсюду.

Есть комплексы, которые в меньшей степени испытывают на себе усиление гривны, ведь покупатель даже в непростое время покупает там квартиры. Это зависит от правильно выбранной концепции, локации, грамотно разработанных архитектурных решений, прозрачности документов и условий покупки. Если знать своего покупателя и его предпочтения, даже в такой период можно получить продажи.

Ясно одно: ждать толпы в отделах продаж не стоит. Во-первых, этому не способствует курс доллара, во-вторых, люди растеряны. Осень — это начало делового сезона, который всегда приносит определенное оживление на рынке жилой недвижимости. Как правило, после нисходящей активности летом, инвесторы возвращаются к выбору квартир, заинтересованность ЖК растет, а с ней — и количество сделок.

Однако сентябрь и октябрь 2019 года были не очень стандартными для рынка новостроек: замораживание активности на стройках одного из крупнейших игроков, компании Укрбуд, потом продажа ее активов другим инвесторам и, наконец, неопределенность судьбы десятков домов по Киеву, отразились на рынке жилья.

Инвестор испуганный слухами и версиями, он переживает, не упадет ли рынок, и чего ждать дальше. Это непосредственно влияет и на продажи квартир, и на стоимость «квадрата».

Средняя стоимость квадратного метра в новостройках Киева в октябре составила 24 тыс. грн/кв. м, то есть по итогу месяца она не изменилась. Минимальная стоимость квадратного метра просела на 100 грн, или 0,6% до 16,2 тыс. грн/кв. м.

Средняя цена по классам жилья по состоянию на начало ноября выглядит так: эконом стоит 18 тыс. грн/кв. м, стоимость не изменилась, комфорт подешевел на 500 грн, или на 2,43% — до 20,1 тыс. грн/кв. м. Бизнес-класс подорожал сразу на 1,3 тыс. грн, или на 3,82% — до 35,3 тыс. грн/кв. м, а элит в цене вырос на 2,3 тыс. грн, или на 4,24% — до 56,5 тыс. грн/кв. м.

В прошлом году средняя стоимость квадратного метра в квартирах на первичном рынке была 23,8 тыс. грн/кв. м, то есть за год она выросла на 200 грн, или на 0,84%. Это третий раз с начала 2019 в сравнении месяц к месяцу предыдущего года разница между стоимостью такая незначительная. Минимальная стоимость квартир в октябре 2018 была 16 тыс. грн/кв. м, что на 200 грн, или на 1,25% меньше.

В подавляющем большинстве районов Киева средняя стоимость квадратного метра в новостройках просела. В частности, подешевел «квадрат» в Святошинском районе сразу на 1,9 тыс. грн, или 8,68% — до 20 тыс. грн/кв. м; на 800 грн, или 3,48% — в Подольском районе, — до 22,2 тыс. грн/кв. м; на 200 грн, или на 1,07% — в Дарницком, — до 18,5 тыс. грн/кв. м; на 400 грн, или 0,84 — в Печерском, — до 47,3 тыс. грн/кв. м.

Шевченковский район, наоборот, в цене взлетел — сразу на 1,9 тыс. грн, или на 5,94%. Теперь квадрат там стоит 33,9 тыс. грн/кв. м. Днепровский район подорожал на 200 грн или 0,93% до 21,8 тыс. грн/кв. м, Оболонский — на 100 грн или 0,48% до 21,1 тыс. грн/кв. м.

Без изменений осталась цена в двух районах: в Голосеевском квадратный метр в новостройках стоит в среднем 25 тыс. грн/кв. м, а в Деснянском — 19,1 тыс. грн/кв. м.

В долларах за межбанком средняя цена в Киеве до конца октября 2019 составила $960 за кв. м. Цена по сравнению с прошлым месяцем не изменилась. Минимальные цены упали на $10, или 1,52% — до $650/кв. м. В октябре 2019 года квадрат в долларах в новостройках Киева стоил $850, а минимальная стоимость была — $570.Таким образом, за год рост средней цены в долларах составил $110, или 12,94%, а минимальной — $80, или 14,04%.

Будут ли расти цены на квартиры в Киеве? Будут. Потому что в цену квадрата заложены расходы девелоперов, в частности, стоимость строительно-монтажных работ и строительных материалов, а оба эти составляющие от начала года существенно подорожали и продолжат рост.

К слову, бетон с января до октября вырос в цене в среднем на 10%, утеплитель, в зависимости от марки, подорожал от 5 до 7%, вырос в цене в пределах 4-6% кирпич. Строительно-монтажные работы по итогам первого полугодия выросли на 9%, до конца года прогнозируем еще 2-4% роста.

Под завершение сезона и с похолоданием цена вырастает. Не забываем также, что застройщики, если они хотят создать жизнеспособный проект, вкладывают деньги в инфраструктуру, концепцию, развитие локации — это все так же сказывается на стоимости квадрата. Я бы не стала исключать относительно внезапный фактор курсовых колебаний, который сейчас может сработать до конца года. Если все будет в пределах прогнозируемого курса до 30 грн/$1, то цены, с учетом всех затрат девелоперов, в зависимости от проекта и его добавленной стоимости (концепция, локация, инфраструктура), вырастут от 1 до 3%.

Однако, если доллар взлетит, сработают какие-то существенные экономические и политические факторы, можно прогнозировать рост и в пределах 2-5%. Но, на мой взгляд, этот сценарий все же менее вероятен.

Виктория Берещак,
главный редактор в Prop­er­ty Times

Источник: PG

Мнение эксперта

союз журналистов украины

coffee