Карантинный закон полон загадочных норм — мы продолжаем их анализировать. Еще в виде законопроекта он дал надежду бизнесу на освобождение от арендных платежей на время карантина. Но осуществится ли она теперь?

 arenda1

Однажды мы планировали с родителями поехать на пикник. Я была еще маленькой, очень ждала его, но погода портилась. Я спросила у папы: «Правда же, завтра не будет дождя?» Папа сделал очень серьезное лицо и ответил: «Или будет, или нет».

Меня тогда эта шутка очень утешила! А вот арендаторы вряд ли возрадуются после того, как законодатель пообещал «освободить нанимателя от уплаты арендной платы на период карантина, а предоставил только возможность освобождения от арендной платы. Это означает, что арендодатель либо будет освобожден от арендной платы, либо... нет.

Означает ли это, что все арендаторы, у которых возникли проблемы, должны быть освобождены от арендной платы?

Не совсем. Проект закона № 3275 дал надежду бизнесу на освобождение от арендных платежей на время карантина, сформулировав норму так: «...наниматель освобождается от платы за пользование имуществом согласно части шестой статьи 762 настоящего Кодекса». В то же время окончательная редакция Закона № 540-IX сформулирована в стиле шутки из детства «или да, или нет»: «... наниматель может быть освобожден от платы за пользование имуществом согласно части шестой статьи 762 настоящего Кодекса».

Поворот, конечно, интересный, но он становится еще интереснее, если прочитать ч. 6 статьи 762 ГК, которая с 2004 года неизменно звучит следующим образом: «Наниматель освобождается от платы за все время, в течение которого имущество не могло быть использовано им в силу обстоятельств, за которые он не отвечает».

Это означает, что ч. 6 ст. 762 ГК давно уже защищала арендаторов, даже без «героических» попыток законодателя улучшить их положение. А вот после внесенных изменений арендодатели получили аргумент для злоупотреблений, ведь выглядит так, будто даже при наличии обстоятельств, «за которые арендатор не отвечает», они могут и не освободить арендатора от арендной платы.

Будут ли арендодатели иметь реальные шансы злоупотреблять этим изменением?

Время покажет. Впрочем, мы думаем, что арендаторам не нужно так сильно беспокоиться. Во-первых, норма действительно неудачная — об этом уже справедливо высказались многие коллеги-юристы. Но пригодится системное толкование нормы, принцип добросовестности и запрет злоупотребления правом.

Поэтому у арендаторов есть все шансы избежать негативных последствий такого «подарка-спасения» от законодателя.

Во-вторых, на практике уже есть случаи, когда арендатор и арендодатель договорились об уменьшении арендной платы или об использовании задаткового платежа для погашения оплаты за текущий месяц.

Как себя сейчас ведет государство как арендатор в таких случаях?

Пока позитивно. Например, Фонд государственного имущества Украины анонсировал освобождение/частичное освобождение от уплаты арендных платежей. Такая стратегия соответствует мировой практике. Например, в Швеции, где официально карантин не введен, государство рекомендовало уменьшить арендную плату на 50%, а в некоторых случаях само компенсирует 50%.

Какие обстоятельства являются такими, за которые арендатор не отвечает?

Это могут быть форс-мажор, существенное изменение обстоятельств и тому подобное. То есть все то, что даже с учетом предпринимательского риска арендатор не мог предвидеть.

В марте каждое второе слово в сети было форс-мажор. Можно расценить карантин как форс-мажор для арендодателя?

Закон № 530-IX от 17 марта 2020 года отнес карантин к обстоятельствам непреодолимой силы, что является основанием для освобождения от ответственности за ненадлежащее исполнение обязательств. Многие люди восприняли эту норму как панацею и решили, что она освобождает от обязанности выполнения договорных обязательств во время карантина.

Люди приняли желаемое за действительное.

Юристы бросились объяснять, что закон предоставил возможность признать карантин основанием для освобождения от ответственности за нарушение договора. Но это не происходит автоматически и не означает, что можно прекратить выполнять договоры!

Адекватность становится все более важным качеством в обычной жизни и бизнесе.

Карантин, установленный Кабинетом министров Украины, может быть признан форс-мажором в каждом отдельном случае. Поэтому лица, которые хотят воспользоваться этой «панацеей», должны доказать, что нарушение обязательств (условий договора) произошло или произойдет в результате введенных ограничений. Только тогда желаемое может стать действительным.

Можно сказать, что форс-мажор у всех индивидуальный?

Важно снова не попасть в ловушку желаемого и действительного. Форс-мажором являются только те обстоятельства, которые объективно мешают выполнить обязанности именно вам. Объективными обстоятельствами являются запреты, которые были установлены карантином, введенным Кабинетом министров.

Очевидно, что ситуация у ресторана и офиса IT-компании разная. Если первый вообще не может продавать свои услуги, то у второго в большинстве случаев прибыль не упадет именно из-за того, что работники физически выполняют ту же самую работу в другом месте.

Есть ли универсальный рецепт действий арендатора при таких обстоятельствах?

Универсальных рецептов не существует, но мы бы рекомендовали договариваться с арендодателем с учетом следующих шагов:

а) Обосновать объективную невозможность использования арендованного помещения именно для вас в связи с карантинными ограничениями.

б) Выбрать вариант послаблений:

  1. Освобождение от арендной платы без учета коммунальных платежей.
  2. Уменьшение арендной платы.
  3. Освобождение от ответственности за ненадлежащее исполнение обязательств. Вариант зависит от степени воздействия карантинных ограничений на деятельность арендатора в помещении и отношений с арендодателем.

в) Зафиксировать достигнутые договоренности в дополнительном соглашении к договору аренды с целью избежания недоразумений в будущем.

Прежде всего важно помнить, что карантин и кризис закончатся, а в глаза своим партнерам придется смотреть и после этого. Адекватность становится все более важным качеством в обычной жизни и бизнесе. Поэтому паниковать не стоит, даже если законодательные инициативы достигают не того результата, на который мы надеемся. Оставайтесь здоровыми и позитивными!

Авторы: Ольга Кучмиенко, член Ассоциации юристов Украины, адвокат, к.ю.н., юрист Bombardier Transportation Sweden AB;

Анна Иванченко (А.И.), член Ассоциации юристов Украины, адвокат, старший юрист ООО «АК «МЛГруп».

"The Page"

Мнение эксперта

союз журналистов украины

coffee